房地产投资
作者：互联网发表时间：2008-07-14
房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。他们可能会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信托投资指数(REIT)。当然，最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一种回报形式对他更重要，是租金还是资产价值的升值。那么，是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。
1．现金流和税收
在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收。那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的部分应税收入。这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。
2．价值升值
某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
3．使用财务杠杆(1everage)
房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借入资金来使收入最大化。由于房地产是一种实物资产，因此投资者被准许以所购买的房地产为抵押，借入其购买成本的75％一90％的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。下面我们来看一个例子：投资者A计划进行一项房地产投资，其成本为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆(以年利率10％借入90万元)，或者是不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)假定为13万元，适用税率为28％(按美国税法)，在上述两种选择下，他的财务状况如下表。
表8—1 房地产投资财务杠杆使用例表 单位：元
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不使用杠杆
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使用杠杆
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所有者投入额
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1000000
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100000
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借款额
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0
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900000
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总投资
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1000000
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1000000
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息税前收*(EBIT)
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130000
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130000
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减项：利息
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0
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90000(利率：10％)
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税前收入
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130000
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40000
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减项：所得税(税率：28％)
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36400
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11200
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税后收入
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93600
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28800
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投资回报率＝ 税后收入/所有者投放额
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9．36％
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28．80％
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显然再使用财务杠杆时，投资者收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形。